香港老牌地产巨头新世界发展正陷入深重债务危机，2025年出现上市以来首次违约，净负债率远超安全线。危机源于郑志刚接班后激进扩张内地地王及K11项目。目前，郑氏家族与黑石集团就25亿美元注资方案陷入僵局，核心矛盾在于家族统治权的去留。
2026年3月，香港中环，一场关乎千亿财富命运的谈判正陷入僵局。
谈判的双方，一边是掌控着香港老牌地产帝国新世界发展的郑氏家族，另一边是全球更大另类资产管理公司黑石集团。
其中，黑石集团计划注资25亿美元，通过特殊目的公司成为新世界发展的更大股东；而郑氏家族虽愿意投入10亿至15亿美元自救，却坚决不肯放弃对这家由父亲郑裕彤亲手打造的地产王国的控制权。
2025年5月，新世界发展首次出现债务违约。为了偿债，过去一年，从上海淮海中路K11到瑰丽酒店集团，甚至再到公司股权，一系列资产出售的传闻似乎都传递出一个信号：能有希望出售的资产，新世界发展似乎都有可能放上货架。
而这场与黑石集团博弈的结果，不仅关乎这个老牌商业帝国的归属，更关乎香港家族企业在当下的命运。
郑氏商业帝国沉浮
维多利亚港的K11 MUSEA艺术购物中心，这个将艺术与商业完美融合的地标建筑，见证着郑氏家族长达半个多世纪的兴衰起伏。
郑氏家族的故事，始于1925年生于广东顺德的郑裕彤。20世纪40年代，郑裕彤来到澳门，在岳父周至元的周大福珠宝金行当学徒。
凭借敏锐的商业嗅觉和过人的胆识，他从一个小小的金店学徒起步，逐步建立起横跨珠宝、地产、酒店、百货的商业帝国。
1956年，31岁的郑裕彤正式接管周大福，但郑裕彤的野心远不止于此。20世纪70年代，他开始进军香港地产市场，创办新世界发展。
彼时，郑裕彤先后开发了香港会议展览中心、新世界中心、尖沙咀崇光百货等标志性项目。1990年，郑裕彤的个人资产估计已达130亿港元，成为香港地产界“四大天王”之一。
2016年9月，91岁的郑裕彤在香港病逝。他留下了一个庞大的商业帝国和超过2000亿港元的家族财富。郑裕彤去世后，长子郑家纯继承了家族企业的领导权，成为新一代的掌门人。
不过，短短九年后，这个商业帝国却陷入深重的债务危机。
2024年12月31日，新世界发展发布了一份令市场震惊的中期财报。数据显示，集团借款总额高达1464.88亿港元，其中一年内到期债务322.1亿港元，而公司账上现金及银行存款仅为214.18亿港元。这意味着，现金对短期债务的覆盖比例仅为66.49%。
负债率方面，集团的净负债率攀升至57.5%，远超港资房企传统的30%安全线。
2025年5月30日，新世界发展发布公告，旗下子公司发行的四只永续证券将递延分派，涉及金额高达34亿美元。这是新世界发展上市以来首次出现债务违约。
利润方面，2025年下半年，新世界发展集团收入同比下降50%，降为83.91亿港元；核心经营利润同比下降18%，降至36.36亿港元；股东应占亏损37.3亿港元。
在过去两个半财年中，这家曾被视为香港地产界“巨富”的企业，股东应占亏损累计超过318亿港元。
对于收入减少的原因，新世界发展解释为建筑收入和内地物业交付减少。
减少的销售量，主要来自内地市场。新世界发展的管理层在业绩会上提到，上半财年在香港完成了103亿港元销售额，为2021年以来更高，而内地市场仅仅带来了32亿销售额。
业绩会上，新世界发展管理层强调，降低整体债务是该公司的首要目标。
千亿债务的重压
新世界发展的债务危机，因何而来？
深层次的原因，或许在于郑氏家族激进的扩张策略。
2016年，郑裕彤的孙子郑志刚接掌新世界发展后，提出了一系列大胆的转型战略。他创立了将艺术与商业融合的K11品牌，在上海、广州、武汉等多个一线城市布局大型商业项目；同时，集团在内地大手笔拿地，计划在一年内投资约100亿元。
彼时，很多港资开发商已经开始收缩。诸如长江实业集团、恒基兆业地产等。但新世界却选择反向加仓。
那一年，新世界发展旗下公司和周大福联合以42.07亿元，拿下深圳前海桂湾片区地块，当年12月又和招商蛇口联合斥资89亿元，拿下深圳蛇口太子湾地块。
2019年7、8月，新世界发展更是在4天时间里，合计投资138亿元，在杭州、宁波等地接连拿下地块，其中不乏当年的“地王”。
此外，新世界发展提出了将用200亿港元在内地拿地的计划，并开始陆续介入深圳龙岗、西里新围、光明光侨食品厂，以及广州海珠区、增城等多个旧改项目。
梳理新世界发展过往财报可以发现，到2016年末，其在内地的土地储备已经达到了110万平方米的高峰，其中住宅楼面面积达到了570万平方米。而这些大手笔投资，也为新世界发展后来的困境埋下伏笔。
债务危机之后，新世界发展的应对策略是“七招减债”：出售发展项目、非核心资产、释放农地价值、提升租务回报、精简成本、暂停派息和加强财务管理。
过去几年，这家公司几乎一直在为资金奔走。2024年9月，新世界在德意志银行牵头下拿到一笔更高59亿港元贷款。为了获得这笔融资，新世界拿出了自己最核心的一组商业资产作抵押——维港文化汇。这里面包括尖沙咀地标K11 MUSEA和香港瑰丽酒店，且是之一顺位抵押。
2025 年 11 月，新世界发展紧急推出了一项规模达 19 亿美元的债券交换要约方案。不过，最终只有71.7%的债券持有人参与了这次交换。
但这些措施似乎还不足以解决根本问题。市场普遍预期，新世界发展最终可能需要进行更彻底的重组——包括出售核心资产、引入战略投资者，甚至放弃控制权。
除了财务困境外，接班人的博弈也不容忽视。
郑裕彤去世后，其长子郑家纯接过了家族企业的领导权。但郑家纯的四个子女——长女郑志雯、长子郑志刚、次子郑志明、三子郑志亮——也陆续进入家族企业，各自负责不同的业务板块。
郑志雯执掌周大福珠宝和瑰丽酒店集团，曾推动周大福在内地的大规模扩张；郑志刚曾担任新世界发展行政总裁，是K11品牌的创立者；郑志明、郑志亮则分别担任新创建联席行政总裁、郑氏家族私人投资旗舰周大福企业联席CEO。
表面上看，这是一个分工明确、各司其职的家族治理结构。但事实上，权力的平衡并不容易。
2024年9月26日，新世界发展发布公告，郑志刚正式辞任行政总裁一职，由职业经理人马绍祥接任。
随后，郑志雯加入新世界发展提名委员会，标志着家族企业进入新的治理阶段。郑志刚则选择二次创业，成立了总部设于香港的综合性企业集团ALMAD Group。
“这种看似各奔东西的安排，或许反映了郑氏家族在战略方向上的分歧。”一位香港投资行业人士感叹道。
黑石的算计
对于黑石集团而言，这或许是一个千载难逢的机会。
黑石集团提出的注资方案，意味着郑氏家族将失去对新世界发展的控制权。这对于一个坚守了半个多世纪的家族而言，无疑是一个艰难的选择。
作为全球更大的另类资产管理公司，黑石集团管理着超过9000亿美元的资产，擅长在市场低迷期收购被低估的资产。新世界发展旗下的资产，例如香港会议展览中心、K11购物中心、广州周大福金融中心等，正是黑石集团心仪的目标。
黑石集团计划通过“现金认购新股+受让郑氏家族旧股”的组合方式增持，最终持股比例可能超过30%。这意味着，黑石集团将成为新世界发展的更大股东，而郑氏家族的持股比例可能降至15%以下。
对于郑氏家族而言，这意味着失去对这家由父亲郑裕彤亲手打造的地产王国的控制权。
郑氏家族试图寻找既能缓解债务压力又能保留控制权的方案；而黑石集团则希望以最小的成本获取更大的控制权。
郑氏家族的困境，也是整个香港家族企业面临的共同挑战。
香港的“四大家族”——李嘉诚家族、郭得胜家族、李兆基家族和郑裕彤家族——都是在香港经济腾飞的黄金时代崛起的。他们通过地产、基建、公用事业等垄断性行业积累了巨额财富。
近年来，随着香港经济结构的转型和内地经济的崛起，这些家族企业面临着前所未有的挑战。
新世界发展只是郑氏家族资产的一部分。集团旗下还包括周大福珠宝、新创建集团、周大福企业等多家公司。上述香港投资行业人士分析称，如何协调不同板块之间的利益分配，平衡不同家族成员之间的权力关系，在快速变化的市场中保持竞争力，这些都是郑氏家族必须面对的问题。
而对于整个香港地产界来说，新世界发展的故事或许只是一个开始。在市场调整和行业转型的压力下，更多的房企可能面临类似的困境。
来源：棱镜