新京报贝壳财经记者 徐倩 编辑 杨娟娟 校对 王心
“从去年到现在，我买了7套天津的‘老破小’，全部是自有现金，总价350万，月租金总额1.5万，租售比更高6%，也有3%—4%的，平均租售比约5%。”3月18日，李先生对新京报贝壳财经记者表示。
而近期，成都一位女性买家也因“抄底”了成都8套“老破小”而在社交媒体上走红。据称，这8套房总价330万，租金总额每月2.1万元。
随着“老破小”行情走火，强二线城市如成都、天津等出现了一批“抄底”老破小的人群，他们的核心逻辑是“总价比、高租售比（月租金×12/房屋总价）”。
那么，“老破小”为何突然火了，甚至有人开始“批量”购买？这背后又隐藏着哪些风险？
有买家批量入手“老破小”
花了350万元、已购入7套天津“老破小”房源的李先生介绍，其入手的房子一般比市场价要便宜10%，“大多是一些着急出售的，要求全款，买得多了，就会有专门的渠道。”李先生表示：“50万元能在天津核心区买一套两室的‘老破小’，月租金2000元，租售比4.8%，每月都可以有固定的现金流收入。同时，从长期来看，我也认为‘老破小’行情会持续，房价会上涨，将来合适时机还可以卖掉。”
无独有偶，成都一位女性买家在社交媒体上分享她入手多套“老破小”的经历而走红。据她称，她曾经几乎每天都刷房源到凌晨两点，一天问几十套。成都二环内的大中介，几乎都在帮她找房。
这个女性买家的眼光很“毒”：只选择总价30万—40万元，租售比超5%的“老破小”。其购入的8套老破小，总价330万、贷款220万，租金总额每月2.1万，不光覆盖全部月供1.4万，还能留下近10%的利润。
那么，曾经被瞧不上的“老破小”，如今怎么成了“香饽饽”？
“老破小”为何火了？
实际上，“老破小”行情从去年就已经开始启动。上海中原地产资深分析师卢文曦分析称：“在这轮房价调整中，‘老破小’成降价主力，已经跌到底部了，部分房源还超跌了，‘以价换量’催生交易的达成。”
以北京、上海市场为例，据上海中原地产数据，总价300万以内入门级房源备受追捧，3月上半月成交占比升至72%，刚需房源去化效率持续提升。同样，拉长近五年的时间轴来看，北京二手房成交结构中，总价300万以下的房源占比从23.3%大幅提升至46.7%。
而2月份，京沪二手房房价上涨的信号更加速了买家“上车”的心态。据3月16日国家统计局发布的数据，2月，北京和上海二手房房价指数分别环比上涨0.3%和0.2%，被市场解读为“转折信号”。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出：“多重原因导致‘老破小’房源受到追捧，首先，房价已回落至2015年左右水平，首付比例下调至15%，房贷利率处于历史低位，地方 *** 收储政策也对市场信心形成提振。同时，房价止跌或上涨预期开始形成，挂牌量更大的压力期已逐步过去。在这一过程中，租售比开始超越固定存款的收益率，房产作为生息资产的配置价值逐渐显现，也成为本轮二手房交易中被广泛讨论的核心指标。”
“租售比高于存银行”
租售比，正在成为“老破小”交易中谈论的关键词。
一名上海中介向记者算了一笔账，目前挂牌一套上海静安区彭浦板块的一室户的“老破小”，总价99万元，月租金3000元，租售比就达到了3.6%，“比存银行划算”。
从多数城市来看，住宅的租售比已超过2%，部分案例甚至已实现“以租养贷”的临界突破。以上海为例，目前上海市区“老破小”相关个案的租售比普遍在2.3%到3.1%之间。
同时，相对于一线城市，强二线城市如成都、天津等由于房源总价更低，比如李先生40万-50万就可以在天津“抄底”一套两室户的“老破小”，所以部分房源租售比反而比一线城市更高一些。
对此，严跃进分析称：“整体来看，租售比已跑赢存款利率，也逐渐接近房贷利率。8个城市平均租售比为2.67%，高于1.9%的5年期定存利率、1.8%的10年期国债收益率以及2.0%的3年期大额存单利率。同时，考虑到部分城市房贷利率已低于3%，这意味着在按揭贷款的情况下，租金收入已基本能够覆盖月供。对于偏好人民币资产、看重区位价值的投资者而言，‘老破小’已具备一定的类固收属性。”
当前“老破小”行情的核心逻辑，是资产定价向“现金流”的回归。在低利率环境下，租售比是否能够覆盖资金成本、是否优于其他理财产品，成为衡量投资价值的重要标尺。
“从去年至今，我身边也有朋友投资‘老破小’。”58安居客研究院院长张波表示：“就我接触到的客户来说，手里大概有一两百万，考虑到存在银行里利息太少，回到股市里风险太大，那么投资一套‘老破小’，还是相对稳妥，每年有3%-4%的收益。”
批量“抄底”风险几何？
多位业内专家向记者表示，当下“抄底”老破小，还需要考虑风险因素。
首先，不仅要看租售比，还要看投入回报比，就是资金成本。
中介口中的“租售比”是不考虑贷款的，张波提醒：“租售比是不考虑你的资金成本的，如果贷款买房，你还要考虑房贷成本。”
一位去年入手上海杨浦区一套“老破小”的买家向记者表示：“我去年以130万拿下一套杨浦区一室户，首付20万元，月供4500元，现在每月租金3500元，其实还是不足以覆盖掉资金成本，每个月需要额外还款1000多元。”
对此，中原地产首席分析师张大伟表示：“一线城市好的地段的租售比在3%左右，报道案例中7%的租售比只是个案。如果是贷款的话，想用长期的租金来覆盖信贷投入的成本，可能性是很小的。”
其次，租金水平、能否顺利出租和空置期成本等也需要考虑，如果是批量买入，如何进行出租管理也是难题。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“去‘捡漏’一套低总价的有升值潜力的房源，逻辑上是行得通的，但是，从实操来讲，你需要考虑贷款成本、税费成本、房租波动，以及未来出手是否顺利等诸多因素。”
最后，对于预期房价上涨而“先租后卖”的买家来说，在“房住不炒”的政策基调下，目前，核心一、二线城市二手房市场房价虽然正在回温，但未来并不会大涨，温和上涨或是大趋势。同时，当前的房价上涨呈现结构性特征，而非全面上涨，主要集中于核心城市的优质板块或符合“好房子”标准的项目等。
张波认为：“未来，市场大概率呈现量价平稳的态势。虽然部分一线城市价格止跌转涨信号有所增强，但需求很难再现报复性上涨，尤其是投机性需求大都离场，自住需求相对稳定，更是强化了未来量价平稳的需求基础。”
张大伟补充称，“如果批量去买‘老破小’，还要考虑出手的问题，是否有买家接盘。”
所以，在“房住不炒”的基调下，如果确有刚性需求或者学区需求，当前确实可以在多方比较下去“捡漏”一套“老破小”，但是，如果批量买进只为投资，还是那句老话——“投资有风险，入手需谨慎”。